декабрь, 2024
На прошлой неделе мы посетили мероприятие в «Петербургской недвижимости», посвященное аналитике рынка коммерческой недвижимости. Узнали об объектах в продаже, о планах по стартам продаж и перспективам застройки. Поговорили о самых популярных запросах, об объединение помещений под продуктовые ритейлеры, выяснили, какие на данный момент востребованы площади, какие являются самыми ходовыми. Обсудили корректировку арендных ставок.
Самое интересное из анализа рынка аренды:
– средняя ставка аренды в 2024 году увеличилась на 7% по сравнению с 2023 годом, с 1990 руб до 2030 руб за метр
– самые высокие ставки на помещения до 50 кв.м в Приморском районе, самые низкие в Красносельском районе на помещения больше 100м
– количество новых открытий в 2024 году увеличилось на 19%
– уровень заполняемости помещений за первый год составляет 29%, от 1 года до 2 лет – 73%, более 2-х лет – 90%, то есть через 2 года свободными остаются всего 10% площадей
– популярность набирает мультиаренда
Какие метражи пользуются спросом:
– самый востребованный формат – помещения 50-100 кв.м, они наиболее универсальны и подходят большинству ритейлеров, занимают 47% доли рынка
– 33% доли рынка приходится на помещения более 100 кв.м
Какую долю рынка занимают профили арендаторов
51% арендаторов занимают 5 категорий:
18% – общественное питание
10% – пункты выдачи
9% алкомаркеты
8% продуктовые магазины
6% салоны красоты
Далее с долей ниже 4% следуют аптеки, медицина, детские центры, табак, цветы, зоомагазины.
Мультиаренда занимает 20%
Последнее время к нам стали часто обращаться начинающие инвесторы, те, кто еще не пробовал зарабатывать именно на коммерческой недвижимости. Они приходят со своими опасениями и, даже, страхами.
Первое место среди таких страхов – люди уверены, что коммерческая недвижимость стоит очень дорого, значительно дороже жилой, и у них не хватит средств на покупку.
Однако, бюджет покупки коммерческих помещений начинается от 5 миллионов рублей. Это маленькие помещения, в формате 20-25 метров.
Такие объекты на рынке очень сложно найти, они могут появляться раз в 3-4 месяца.
Более вероятен вариант бюджета 7-10 миллионов. Здесь мы можем уже говорить о наличии предложений на рынке, а метраж помещений будет 25-40 метров.
Застройщики дают рассрочки – на один год или же до окончания строительства – до двух лет. Как платные, так и бесплатные. Которые позволяют при маленьком бюджете зайти в проект, внеся от 15 до 35% общей суммы покупки объекта.
То есть всего за 2-3 миллиона вы уже можете зайти в проект.
За период строительства коммерческая недвижимость увеличивается в стоимости, что позволяет на любом этапе продать объект по переуступке договора долевого участия.
Таким образом вы можете приобрести объект коммерческой недвижимости по цене однокомнатной квартиры и получать прибыль от сдачи в аренду в два раза больше. Но об этом подробнее в следующей статье.
Несколько лет назад в деревне Новосаратовка развернулось активное строительство, которое относится к новому индустриальному парку и развитию промышленного кластера Уткина Заводь.
Что из себя представляет Новосаратовка
Новосаратовская колония была основана на правом берегу Невы еще при Екатерине II выходцами из Бранденбурга и Вюртемберга. Немецкое население проживало здесь до марта 1942 года.
Массово о локации Новосаратовка заговорили в 2020 году, когда застройщики начали скупать здесь земли, привлекая внимание инвесторов и предпринимателей.
Новосаратовка расположена в Ленинградской области и прилегает к Невскому района Санкт-Петербурга. Локация имеет обособленное расположение, ограниченное КАДом, Невой и Невским лесопарком.
Кластер «Новосаратовка» находится в отдалении от городской инфраструктуры, в связи с чем остро нуждается в объектах в шаговой доступности.
В локации ведется полное капитальное строительство. Это и дома, и глобальная социальная инфраструктура – дороги, школы и детские сады, поликлиники и торговые центры, учреждения спорта, досуга и культуры, парковые зоны.
Транспортная доступность
Несмотря на близость к городу, в Новосаратовке существуют проблемы транспортной доступности – удаленность от станций метро и узкие дороги, ведущие к ним. Однако, на данный момент существует соглашение между застройщиками и властями о строительстве скоростной трамвайной линии, которая пройдет от метро Ломоносовская до Новосаратовки, соединив локацию с городом.
Так же экспертизу прошел проект реконструкции продолжения Октябрьской набережной через всю Новосаратовку до Мурманского шоссе – дорогу расширят до 4-х полос, оснастят тротуарами, освещением, светофорами, а остановки общественного транспорта получат карманы.
Какие застройщики и ЖК здесь уже строят и планируют заходить в эту локацию
Уже сейчас застройку ведут три застройщика, возводя четыре жилых комплекса. Это Город Звезд от Setl Group, Город Первых от ЦДС, Южная Нева и Невская Долина застройщика Самолет.
Охта-групп и Полис-групп приобрели участки в Новосаратовке.
Все проекты, возводимые в Новосаратовке, имеют много общего – квартиры сдаются с ремонтом, готовые к заезду. Закрытые дворы без машин, современные детские площадки, кладовые и парковочные места, коммерческие помещения на первых этажах большинства корпусов.
Стоит отметить, что уже сейчас прогнозируется дефицит коммерческой недвижимости из-за обособленности локации и большого количества жителей – Новосаратовку сравнивают с такими городами, как Мурманск.
Почему инвесторам стоит обратить внимание на Новосаратовку
В обозримом будущем деревня Новосаратовка станет городом-спутником Санкт-Петербург с доступными ценами на жилье.
С каждым годом число жителей будет увеличиваться, а при не самой лучшей транспортной доступности на данный момент, спрос на коммерческие помещения под магазины, кафе и рестораны, аптеки, пункты выдачи, салоны красоты и детские центры будет неизменно расти, как и цены на аренду этих помещений.
Наши выводы
Кластер Новосаратовки уже стал центром притяжения покупателей жилой недвижимости благодаря интересным, современным проектам жилых комплексов, доступным ценам за квадратный метр, принципу сдачи квартир с отделкой, который значительно ускоряет процесс заселения домов. Интерес покупателей будет расти с развитием локации, инфраструктуры и транспортного сообщения, а коммерческая недвижимость в Новосаратовке будет пользоваться повышенным спросом.
март, 2025
Покупателям часто кажется, что, обращаясь напрямую к застройщику, они выигрывают. Возможно, смогут получить дополнительную скидку или специальные предложения.
Сразу скажем, что это совершенно не так. Политика сотрудничества застройщиков с агентствами направлена на полную прозрачность в ценах. Вы не сможете получить дополнительные или персональные скидки ни у застройщика, ни у агентства. Финальная цена будет совершенно аналогична при покупке через застройщика или при участии агентства недвижимости.
У начинающего инвестора может возникнуть вопрос – а зачем же мне агентство?
Тут всё просто, но не для всех очевидно.
Да, мы знаем, что нам самим предстоит сдавать ваше помещение, и мы отвечаем за подбор надежного арендатора в кратчайшие сроки.
Вложившись в неликвидное помещение, вы рискуете остаться с ним на несколько лет, ожидая, пока все ближайшие объекты аренды будут сданы, и в итоге сдадите его по самой низкой цене, убив всю окупаемость.
Да, в каждом новом жилом комплексе есть ликвидные и не самые ликвидные объекты, которые застройщику всё равно надо продать. Именно здесь вам в помощь агентства, специализирующиеся на коммерческой недвижимости.
Разве не чудеса? Если вы уже захотели подобрать объект коммерческой недвижимости – жмите на кнопку БЕСПЛАТНАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ, и мы свяжемся с вами.
